半岛全媒体记者江海峰
岛城上半年的二手房市场,在经历了二三月份的快速升温后,势头逐渐回落。据贝壳数据统计,今年1~5月,岛城二手房共计成交29963套,同比实现较大涨幅。记者在探访市场时也发现,受各种利好政策的影响,自2月起,岛城的二手房挂牌量、带看量、成交量都有所提升,但自4月份起,成交量又开始下滑,5月份整体保持了与4月差不多的水平。业内人士表示,预计今年二手房的总体成交情况会比较平稳,主城核心地带且户型好的房源,房价会相对稳定。
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数据：1~5月二手房成交近3万套,大户型吃香
据贝壳数据统计,今年1~5月,岛城二手房共计成交29963套,超去年上半年6个月的成交量近2成。业内人士认为,这个成交量还是比较乐观的,相当于保持了前几年的正常水平。
分月份来看,1月份本身就是传统成交淡季,加上疫情叠加的影响,成交量较低,仅有2873套,环比下滑26%。2月份起,市场开始回暖,带看量和成交量激增,成交了5762套二手房,环比翻一番。3月份承接2月的势头,成交量继续上涨,以8744套的成交量冲上“波峰”,环比涨5成左右。但这个上涨的势头只持续了2个月,到了4月份,成交量就开始下滑,回落至6380套,环比降27%左右。5月份基本稳定,持续了4月份的态势,成交6204套a,环比下滑3%左右。总体来看,1~5月份的二手房市场有点像“过山车”,经历了一个比较明显的抛物线过程。
近5个月二手房成交面积段也有一些变化。总体来看,100平米以上的房源总体占比面积段呈逐渐上升的态势。其中,近5个月的占比数据分别约为26.7%、25.8%、27.4%、30.5%和27.8%。这说明市场的改善氛围越来越浓厚。
亮点：热搜区域和楼盘,集中在主城区
那么,目前购房者买二手房,主要关注哪些区域?
据统计,今年前5个月,购房者关注的二手房热点区域前三名,均位于主城区,分别是延吉路片区、福州北路片区和浮山后片区,这三个片区的挂牌均价分别约为28000元/平米、29000元/平米和30000元/平米。有业内人士分析称,前两个区域成热门,主要与供应量大有关,同时周边交通、学区、医院等配套成熟,房龄“不老不新”,各类面积段房源比较集中,价格上比新兴区域要低一些。而浮山后片区受关注,主要与学区有关。目前浮山后的优质小学及初中相对比较平均,区域内新房套总价基本在400万元以上,而一些有好学区的二手房,面积再小一些的,总价200万以内就可以轻松“上车”,对于刚需及微改善且追求学区的人群来说,着实是个不小的福利。
同样,前5个月的热点小区也值得关注。从排名里记者发现,前5个月的热点小区所在区域,依旧是主城区的天下。其中,崂山区的鲁信长春花园,挂牌均价约为29886元/平米；市北区的敦化路小区,挂牌均价约为20000元/平米；李沧区的绿城理想之城,挂牌均价约为28000元/平米；城阳区的卓越蔚蓝群岛,挂牌均价约为13500元/平米。除此之外,蓝山湾、万科金色城品、浮山后四小区、海尔东城国际、伟东幸福之城、世纪公馆等也均在列。
市场：先热后冷,从快速回暖到平稳回落
一般来说,二手房市场最能反映楼市的真实情况。链家老四方商圈经理刘帅告诉记者,他们平时会对经纪人在APP上的被咨询量做汇总,并将其命名为“流量统计”。“今年春节之前,我们门店9名经纪人平均一个月能收到贝壳找房APP上100多条房源咨询消息,春节后这个咨询量增加到300多条,转带看量也从以前的3%上升到5%左右。而且不少二手房房东的预期提升,不舍得降价了。“举个例子,春节前后我们有个客户想托我们卖一套市政花园小区的二手房,报价134万元,当时说能卖到120万元出头就可以成交,但2月下旬我们再见面时,他就表示低于126元万不想卖了,情愿再等等。”
这种态势一直持续到3月下旬。优铭家金水路店的商圈经理陈锋表示,客户2~3月份的积极性比春节前提高很多。“年前我们一直约不出来的客户,在那段时间会主动约经纪人想看房,而且通常看个三四次就能成交。”
但是进入3月底开始,市场开始有了明显的下滑态势。尤其是5月份至今,带看量和成交量都不景气。李沧区一二手房门店的刘经理告诉记者,目前行业的平均成单频率是,带看40套左右的房源才能成交1套。“我们店3月份的业绩最好,二手房佣金超过50万了,折合算下来的话,那个月成交了十五六套房源。但是到了5月份,我们的佣金也就赚了不到30万吧,成交房源数不到10套。”
“浮山后这边买学区房的比较多,现在有一年预警,所以不少人会选择在5月份之前买上房。三四月份我们门店成交了5套学区房,但到了5月份,行情就下来了,平均带看七八组客户才能成交1组。”浮山后一二手房门店的负责人说。近期他更是主动约客户带看,了解市场动向。
采访过程中,多名经纪人表示,自3月下旬起,约见客户就开始变得困难了。“上个星期我就带看了1组客户,最近约了3次,都说再等等看。感觉最近这十几天,购房者对市场又有了一些新的期待。不少人表示,想再等等看,有没有更多新的利好政策出台。不知道下半年的情况会不会好一些。”一名经纪人告诉记者。
业内：预计下半年市场平稳，主城好房源价格稳定
青岛房产网红天团特邀专家张斌表示,整体来看,今年前5个月的二手房市场,正处于修复期,这与市场整体的调性是保持一致的。今年的“小阳春”来得比较早,买房的需求集中在二三月份释放了,只是持续性没有那么强。“主要还是购房需求有限,这两个月的消耗有点大,导致后面的四五月份成交量有所回落。”目前整个市场总体平稳,虽然还弥漫着观望情绪,但利率已到达低点,而且首付也降了,所以急需买房的人一般就直接买了。”张斌表示,预计下半年,二手房市场不会有太大变化。
贝壳相关负责人陈晶表示,目前岛城的二手房和新房市场出现一个共同点,就是主城核心地带的房源保值度高、热搜度也高。因为地段好、品质好,而且各种配套齐全。“改善时代的到来,也让大户型变得更吃香,‘老破小’的销售面临一定的困难。预计后期优质二手房仍将十分保值,‘老破小’和近郊的二手房价,则相对难保证。”陈晶说。
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